Quiúbole con la plusvalía inmobiliaria

Quien alguna vez ha pensado en comprar un inmueble muy probablemente ha reconocido que además del uso que se le pretende dar, es una excelente manera de ahorrar y, con un poco de visión sobre el crecimiento de la ciudad, conseguir un buen rendimiento financiero de muy bajo riesgo.

Con frecuencia, tal racionalidad ignora la raíz de tal oportunidad. La base de dicha situación se sostiene en la constante valorización del suelo y ésta, a su vez, en las particularidades de la mercancía en cuestión: el suelo no se puede reproducir, lo que lo vuelve escaso; el suelo no se puede transportar, lo que lo vuelve monopolizable; el suelo es indispensable para la vida, lo que lo vuelve un bien de primera necesidad.

Tales características sostienen un mercado único que distorsiona el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda. En otras palabras, la demanda de suelo en constante crecimiento se topa con una oferta escasa, monopolizable e inamovible que resulta en su encarecimiento progresivo. El suelo difícilmente reducirá su precio.

Y, ¿qué hace que un terreno valga más que otro?

El precio del suelo puede variar por las ventajas o desventajas que concentre, ya sea por los servicios urbanos que contenga, por su centralidad, por su exclusividad o accesibilidad, por su entorno socioeconómico, por la flexibilidad o rigidez normativa, entre otras cosas. Así también, la alta concentración de suelo en pocas manos puede ser un factor que estanque el mercado en espera de altos precios en el futuro, fenómeno también conocido como especulación.

Sobre todos los factores mencionados existe un común denominador: la actuación gubernamental que reglamenta, planea, programa y opera las acciones urbanísticas que dotan y regulan las ventajas con las que pueda contar el suelo. A manera de ejemplo, la construcción de una avenida, el cobro de impuestos a la propiedad inmobiliaria, así como el simple crecimiento urbano que va arropando nuevos espacios volviéndolos más céntricos, terminan por alterar la apreciación del suelo.

Por lo tanto, la plusvalía inmobiliaria poco tiene que ver con un esfuerzo del propietario o el desarrollador, sino con el incremento del precio del suelo derivado de la inversión pública. Y como la capacidad del gobierno es limitada, las acciones urbanísticas llegan de manera diferenciada al territorio, creando zonas con mayores beneficios que otras.

En este sentido, los ganadores de esta situación son el pequeño grupo de propietarios que ve crecer el precio de sus tierras sin recurrir a una inversión propia; mientras que los perdedores son el enorme grupo de menores recursos que busca acceso al suelo, pero que al ser valorizado por la infraestructura pública les es inasequible. En otras palabras, en el mercado de algo tan esencial para la vida como es el suelo, los beneficios se privatizan y los costos se socializan.